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12/07/2010
Misure per far emergere le case non accatastate
L’Agenzia del Territorio ha individuato, attraverso la rilevazione aerea raffrontata con le banche dati catastali, oltre 2.000.000 fabbricati od ampliamenti di edifici già esistenti (le cosiddette “case fantasma”), dei quali circa 122.000 nel Veneto (22.000 solo nella provincia di Verona).
Il governo quindi, nell’intento di ridurre l’area d’evasione fiscale relativa agli immobili non censiti, ha pensato bene di introdurre nuovi adempimenti a carico e dei notai e dei proprietari, onde favorirne l’emersione, disponendo (art. 19 del decreto legge 31/05/2010 n. 78) l’obbligo a carico degli intestatari di presentare la denuncia di accatastamento delle costruzioni nuove od ampliate, ovvero la denuncia di riclassificazione di quelle già accatastate, che nel frattempo avessero mutato, anche senza opere, l’originaria destinazione d’uso.
La denuncia al Catasto di detti immobili con relative planimetrie, dovrà avvenire entro il 31/12/2010. L’Agenzia del Territorio provvederà quindi ad attribuire ad ogni unità immobiliare la relativa rendita catastale per il pagamento delle imposte finora evase (I.R.P.E.F., I.C.I., ecc…).
In mancanza di denuncia spontanea degli immobili non censiti, l’Agenzia del Territorio provvederà d’ufficio, previo sopralluogo di un tecnico incaricato, sia al loro accatastamento che all’attribuzione della rendita.
Solo apparentemente pertanto, il nuovo decreto legge (che dovrà essere convertito in legge entro 60 gg. dalla pubblicazione, avvenuta il 31/5/2010) mira all’emersione degli immobili non ancora censiti. In realtà, contiene sia l’obbligo di aggiornare le planimetrie catastali dei fabbricati già esistenti, sia l’obbligo per gli intestatari, in caso di vendita o altro atto tra vivi, di dichiarare in sede notarile, la conformità delle planimetrie al fabbricato oggetto del trasferimento. Impone quindi, a tutti i proprietari immobiliari di adeguarsi alla nuova normativa e fare la denuncia al Catasto, con annesse planimetrie aggiornate redatte da un tecnico abilitato, non solo per i nuovi fabbricati non ancora accatastati, ma anche per le variazione che possono aver subito quelli già censiti, le cui planimetrie risultino superate od errate, perché non più conformi all’attuale consistenza dell’immobile.
Mentre al notaio, prima della stipula di un atto di compravendita o di divisione immobiliare, è imposto di fare un’analisi intensa e penetrante sia sugli intestatari, che sulla regolarità catastale dell’immobile; al locatore, che può anche non essere il proprietario dell’immobile da locare, è richiesto soltanto di indicare, in sede di registrazione del contratto, i suoi dati catastali: il foglio, la particella e gli eventuali subalterni.
Nel caso di vendita invece, il notaio deve ricercare tutti i nominativi delle persone che sull’immobile hanno un diritto reale di qualsiasi genere: (proprietà, comproprietà, usufrutto, nuda proprietà, ecc…), i quali devono attestare, sotto la loro responsabilità, la conformità delle planimetrie catastali all’immobile. In mancanza, l’atto notarile è nullo. Così pure è comminata la sanzione della nullità, se si riscontrassero, successivamente alla stipula del rogito, divergenze tra le risultanze catastali e l’immobile, come nel caso in cui i dati catastali inseriti nel contratto siano errati o non corrispondessero all’effettiva sua consistenza, sì da alterarne il valore catastale. Tutto ciò non si verifica nel contratto di locazione o d’affitto, in quanto il locatore deve sì riportare i dati catastali dell’immobile locato e delle sue pertinenze (ad es. il garage), ma non è obbligato ad attestare, sotto la sua responsabilità, la conformità tra le planimetrie catastali e l’immobile stesso.
Solo che, anche in quest’ultimo caso, la registrazione del contratto, con l’indicazione dei dati catastali richiesti, costituisce pur sempre un’autodenuncia rivolta all’Ufficio delle Entrate, la cui banca dati è accessibile anche al Comune; con la conseguenza che entrambi detti Enti possono sottoporre a controllo l’immobile, sia per valutare l’esattezza dei dati catastali forniti, sia per verificare la conformità delle planimetrie.
Qualora tali controlli facessero emergere divergenze, anche parziali, tra le planimetrie depositate in Catasto e l’immobile; ovvero, nel caso di locazione ad uso abitativo di un immobile accatastato come non abitativo (commerciale, ufficio o studio, taverna, cantina, ecc…), il Comune potrebbe, dopo rilevata con un sopralluogo di un suo incaricato, detta infrazione, irrogare una sanzione amministrativa al proprietario, per le variazioni apportate, fossero anche un semplice mutamento d’uso.
Con decorrenza dall’1/7/2010 gli immobili non accatastati o le cui planimetrie non corrispondessero più all’esistente, per essere stato l’edificio oggetto d’interventi edilizi, non potranno essere oggetto né di atti di compravendita né di costituzione di comunione o di suo scioglimento, in quanto detti atti notarili devono contenere, a pena di nullità, sia l’identificazione di tutti i titolari di diritti reali, sia i dati catastali aggiornati, sia infine, la dichiarazione degli intestatari, di conformità delle planimetrie all’immobile stesso.
E’ fatto a tal fine, specifico obbligo ai notai, per poter validamente rogitare, di procedere all’individuazione di tutti gli intestatari dell’immobile, attraverso la consultazione dei Registri Immobiliari e del Catasto.
Il comma 15 – art. 19 - di detto decreto legge, richiede altresì, con decorrenza sempre dall’1/7/2010 che, in sede di registrazione dei contratti, sia scritti che verbali di locazione o d’affitto d’immobili, ivi conclusa la registrazione delle relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, siano indicati i loro dati catastali. Ciò, al fine di far emergere, anche attraverso i contratti di locazione, gli immobili “fantasma”, finora sconosciuti al fisco perché non ancora censiti.
Da qui la necessità per il proprietario, che intende locare un immobile anche già accatastato, di eseguire un rigoroso controllo delle planimetrie e, nel caso che queste non fossero aggiornate (o perché l’immobile è stato ristrutturato o perché ne è stato mutato l’uso), di correre ai ripari, presentando all’Ufficio del Territorio (ex Catasto) entro il 31/12/2010 una denuncia di variazione, con le nuove planimetrie in sostituzione di quelle già esistenti.
Tale adempimento si impone, se il proprietario intende evitare che, trascorso il termine concesso per l’adeguamento spontaneo, il Catasto provveda all’accatastamento d’ufficio, erogando le inevitabili sanzioni ed accollando altresì al proprietario inadempiente, le relative spese.
Qualora il locatore ometta l’indicazione dei dati catastali, in occasione della registrazione del contratto di locazione, è passibile di una sanzione amministrativa che va dal 120% al 240% dell’imposta di registro dovuta.
Emerge ancora all’evidenza, il diverso trattamento sanzionatorio che la legge riserva agli atti notarili di compravendita, rispetto a quelli di locazione: la mancata indicazione dei dati catastali è sanzionata per i primi, con la nullità del rogito; mentre per le locazioni, la mancata indicazione degli stessi dati non rende nullo il contratto di locazione, ma espone il locatore alla sola sanzione amministrativa. Il contratto di locazione resta comunque valido ed efficace tra le parti ed il conduttore non potrà sottrarsi al pagamento dell’affitto, adducendo tale anomalia.
Il problema però, potrebbe non finire qui in quanto, l’omessa indicazione dei dati catastali obbligatori, potrebbe indurre il Comune a disporre un accertamento sulla regolarità edilizia ed urbanistica dell’immobile locato.
Stante la sempre più stretta collaborazione tra l’Agenzia del Territorio (l’ex Catasto) ed i Comuni, l’irregolarità catastale verrebbe facilmente a conoscenza del Comune, che sarebbe così indotto a disporre un’apposita verifica per accertare se l’immobile affittato sia stato realizzato con regolare permesso di costruzione o meno. Nell’eventualità che venga accertato che l’immobile è stato realizzato senza tale permesso o che sono state eseguite varianti non autorizzate, al proprietario non rimane che chiedere al Comune il permesso di costruire in sanatoria e cioè ad opere già realizzate.
Orbene, se la costruzione che si vuol sanare è conforme sia alle norme urbanistiche vigenti all’epoca in cui è stata realizzata, sia a quelle attualmente vigenti, il proprietario potrà ottenere dal Comune il richiesto permesso in sanatoria, che elimina alla radice l’abuso edilizio.
Qualora invece l’immobile non sia conforme alle norme urbanistiche, la sanatoria non potrà essere concessa ed il Comune potrà irrogare una sanzione pecuniaria, per le opere che non si possono demolire; oppure, nei casi più gravi, ordinare la demolizione, se la costruzione non può essere sanata.
L’ordine di demolizione è destinato a travolgere anche il contratto di locazione, in quanto, in questo caso, è considerato nullo, avendo ad oggetto un edificio illecitamente realizzato e non sanabile.
Il conduttore tuttavia, finchè rimane nel godimento dell’immobile, dovrà corrispondere il canone, quale corrispettivo del godimento dello stesso.
Il Presidente dell’U.P.P.I. di Verona
Commissione Giuridica dell’UPPI Nazionale
Avv. Alessandro Isalberti