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01/02/2016
NOVITA' "SALVA-INQUILINI" NELLA LEGGE DI STABILITA' PER IL 2016
Con l’articolo 1, comma 59, della L. n° 208 del 2015, i cui effetti inizieranno a decorrere dal 1° gennaio 2016, viene modificato profondamente l’art. 13 della L. n° 431 del 1998 che disciplina i patti contrari alla legge in materia di locazioni ad uso abitativo.
L’approvazione di questo emendamento “salva-inquilini”, nella Legge di Stabilità per il  2016, avviene a seguito di due sentenze della Corte Costituzionale, le quali sono state ampiamente riportate e commentate in diversi numeri di “spazio/mattone”.
La prima delle due pronunce (n° 50 del 2014) dichiarava l’incostituzionalità, per eccesso di delega, dell’art. 3, commi 8 e 9, del D.lgs n° 23/2011, nella parte in cui prevedeva,  in caso regolarizzazione di affitti in nero da parte dell’inquilino, che la durata della locazione venisse determinata in 4 anni più 4 ad un canone molto basso,  pari al triplo della rendita catastale.
La seconda  pronuncia ( n° 169 del 2015) dichiarava, invece, l’incostituzionalità dell’art. 5 comma 1-ter  della L n° 80 del 2014, che convertiva il D.l. 47/2014, il quale stabiliva che sarebbero stati mantenuti, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti che si erano prodotti e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell’art. 3 commi 8 e 9 del D. lgs. 23 2011.
Vediamo adesso nel dettaglio quali sono le più importanti novità apportate all’art. 13.
La modifica più importante sta sicuramente nell’introduzione di un comma quinto, cosiddetto norma “ salva-inquilini”, completamente nuovo, che così recita:
“Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge, 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni dall'articolo 1, comma 1, della legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dall'entrata in vigore del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui all'articolo 3, comma 8, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato”
Questo comma, ovviamente, va a limitare significativamente la possibilità di chiedere gli arretrati dei canoni di locazione da parte dei proprietari di immobili, riportando quanto da questi ultimi versato, per il periodo intercorso tra l’entrata in vigore del D.lgs n° 23/2011 al giorno 16 luglio 2015, alla misura pari al triplo della rendita catastale dell’immobile.
Ulteriore emendamento all’articolo 13 si ha al comma 1, dove viene fatto carico al locatore  di provvedere entro trenta giorni alla registrazione del contratto, con l’aggiunta che lo stesso, entro i 60 giorni successivi, dovrà comunicare l’avvenuta registrazione, in forma documentale, sia al conduttore che all’amministratore di condominio.
La legge di Stabilità modifica, inoltre, l’ultima parte del comma 4  sostituendo “…sono nulli, ove in  contrasto  con  le  disposizioni della  presente  legge,  qualsiasi  obbligo  del  conduttore  nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello  contrattualmente stabilito” sostituendola con l’espressione più generica “…è nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito”.
Infine, vi sono l’emendamento del comma 6 e l’introduzione ex novo del comma 7. Il primo dei due commi disciplina l’azione esperibile dal conduttore per la richiesta di restituzione delle somme pagate indebitamente in caso di contratto nullo, per i casi previsti dal comma 4, con la possibilità di richiedere che la locazione venga ricondotta, da parte della autorità giudiziaria, a condizioni conformi a quanto previsto dall’art. 2 c. 1 ovvero dal comma 3 dello stesso articolo. Prevede, altresì, la possibilità per il conduttore di esperire la stessa azione nei casi  di  mancata registrazione del contratto ai sensi del comma 1. Include, inoltre, la previsione che, nel giudizio di accertamento del contratto di locazione, il giudice, nel determinare il canone dovuto, non potrà eccedere il “valore minimo definito ai sensi dell’articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell’articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l’alloggio per motivi ivi regolati”.
In ultimo, vi è, come detto, l’introduzione ex novo  del comma 7 che prevede, in riferimento a tutte le ipotesi previste dal comma 6, l’applicabilità delle disposizioni di quest’ultimo  sin dall’entrata in vigore della Legge di Stabilità per il 2016.

U.P.P.I. MILANO
Filippo Pellegrino